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1998年1月中旬,受到印尼盾大幅贬值及港元联系汇率再受狙击的影响,香港股市进一步下挫至7904点的低位。其后,恒生指数虽然曾在3月份反弹,可惜却在12000点的关口又反复向下。到1998年8月,港元联系汇率再次受到严重冲击,影响所及,恒生指数于8月13日跌至6600点水平。从1997年8月7日到1998年8月13日,恒生指数在短短一年间跌去10000点,跌幅高达60%,香港股市总值损失超过2万亿元,可谓损失惨重。1996年11月,希慎兴业更斥资36.4亿元向华人置业购入中区优质商厦娱乐行,投资触角伸向中区。1998年,希慎旗下拥有的投资物业已达478万方尺,实际上已可与中环的置地,尖沙咀的九仓分庭抗礼,称雄一方。(4) 香港前途问题表面化。香港前途问题其实早在70年代后期已经浮现。1982年9月,英国首相撒切尔夫人乘福克兰群岛一役大胜之势访问北京,正式提出了香港前途问题。她向中国领导人邓小平提议,以主权换治权,遭到拒绝,结果在人民大会堂前阶梯历史性地跌了一跤。稍后,中国政府随即宣布将在1997年7月1日恢复在香港行使主权,中英两国展开关于香港前途问题的多达22轮艰苦谈判。这一系列消息传到香港,早已疲惫不堪的股市、地产应声下跌,开始了长达数年的地产低潮。(图3.1)新mg澳门电子游戏从20世纪70年代末至80年代中期,李嘉诚领导的长江实业进入了一个急速发展的新时期。当时,李嘉诚以高瞻远瞩的战略目光为长实制订新的发展策略,即动用大量现金收购那些潜质优厚的英资上市公司,这些公司的共同特点就是拥有庞大的土地储备、因经营保守而股价长期偏低、大股东对公司的控制权不稳。1977年长实斥资2.3亿元收购拥有中区希尔顿酒店的美资永高公司全部股份,正是这一策略的先声。

新mg澳门电子游戏华资地产五虎将中,长实和新地的光芒,几乎盖过了其他3家公司。不过,合和实业却是五虎将中最早上市的地产公司,1972年秋至1973年春,合和实业的股价更凌驾其他公司之上,俨然成为“老大哥”。合和实业的创办,可追溯到胡氏家族的中央建业有限公司。创办人胡应湘,祖籍广东花县,1935年在香港出生,其父胡忠是香港著名的“的士”商,号称“的士大王”。胡应湘早年赴美国普林斯顿大学攻读土木工程,1958年学成返港,曾任职政府工务局助理工程师。1962年胡获得建筑师执照后,即创立家族的中央建业有限公司。当时,港府认为香港的士不足,因而增发牌照,其父胡忠多购了数十部的士,使车库不敷应用,于是便在铜锣湾海旁购地建造大厦,底层作停车场,上盖作住宅出售。这次交易令胡氏家族赚取了可观利润,并开始兼营地产。〔11〕地产业与香港股票市场的密切关系可概括为“股地拉扯”。自70年代初大量地产公司在香港股票市场上市以后,地产业便与股票市场紧密结合,形成地产业与股票市场互相扯动的特殊现象。根据1996年底股市资料,地产建筑股总市值为10793亿元,占股市总值34760亿元的31.05%,在各类股票中比重最高,远在综合企业股(25.98%)、金融股(23.17%)、公用事业股(10.28%)、工业股(7.25%)以及酒店股(1.98%)之上。〔11〕据仲量行估计,香港股市总值中,房地产价值约占八成。香港股市这种结构反映了地产业在香港经济中的重要地位。每当地产市道高涨,地产股价上升,便会带动整体股市向好,上市地产公司乘机通过发行新股、认股权证等方法集资拓展,进一步推高大市。相反,一旦地产市道不景,地产公司盈利就会下跌,股价下滑,就会拖低大市。这就是“股地拉扯”背后的原因。1975年,长实趁香港经济不景气、地产市道低迷再次作重要扩展。当年它以8 500万元的低价,向太古地产购入北角宝马山道赛西湖地盘。赛西湖占地86.4万方尺,长实在该地盘兴建925个1 260方尺至1 640方尺的大型住宅单位以及商场、停车库等,总楼宇建筑面积达132万方尺,平均每方尺地价成本仅为64元,十分便宜。1977年长实趁地产市道转旺将赛西湖大厦推出发售,每方尺楼面售价达279元至344元,长实及加拿大帝国商业银行共赚得毛利1.3亿元。〔10〕此次成功,奠定了长实以后一连串成功的发展机会。

另一家颇具实力的地产集团是鹰君,创办人罗鹰石,原籍广东潮州,1913年出生,早年曾随父亲远赴泰国谋生,1938年移居香港,当时筹得18万元,买入吉地4 000方尺,向银行按揭贷款,建成4幢住宅楼宇,赚得不菲利润。50年代中后期,罗鹰石眼见大量中国移民涌入,地产市道日渐兴旺,遂于1963年创办鹰君。鹰君一名,取自罗鹰石的“鹰”及其妻杜莉君的“君”,英文译作大鹰(Great Eagle),寓意振翅高飞,鹏程万里。美孚新邨还在区内各幢住宅之间设立花园平台,不但解决从前人车争路的纷乱,而且也为居民提供了一个休憩的场所。美孚新邨八期的各平台花园上均有名家设计的造型。首期美新园入口处,是一幅由意大利名家设计的壁画,上刻一条栩栩如生的龙及美孚之灯,配以一座喷泉,清丽可人。第二期平台设有一喷水池,池上建有一个以青铜和不锈钢铸的圆球,上面铸有十二生肖图。第三期九如台把各式陶瓷和不锈钢制成的鱼放在人工湖上,衬以彩灯,独具特色。第四期飞马广场设有一匹以不锈钢管制成的飞马,昂首阔步,意欲腾空千里,而飞马正是美孚的标志。此外,美孚其余各期均有不同造型,构成“美孚八景”,为区内居民平添生活色彩。美孚企业还成立美孚新邨管理处,保安严密,每一幢楼宇均有电闸及户外对话机,护卫队员24小时巡逻,确保住客安全。外与港九各地交通网络连接,四通八达,深受住户欢迎。太古地产创办后即着手筹划著名的高尚大型私人屋邨太古城发展计划。1974年,太古地产宣布,将在面积达230万方尺的太古船坞地段兴建商业中心、学校、戏院和住宅楼宇等综合发展屋邨,该屋邨将命名为“太古城”,全部共建50幢28层至32层高的高尚住宅大厦,逾10 000个住宅单位,可供4.5万人居住,以及一个规模巨大的商业购物中心——太古城中心。整个计划预计需时8年,总投资约13.5亿元。新mg澳门电子游戏恒地与新地一样,亦极重视“货如轮转”,强调资产负债的平衡。尤其是在市道不景时期,恒地就会不断地将楼盘的售价调低,以测试楼价底线,保持货如轮转。如1989年“政治风波”后,恒地即将楼价下调20%。1994年中市道不景,恒地即在一个月内三度减价推出单位,从初期的每方尺5 576元减至5 090元。恒地还将百货商场零售促销的手法运用到地产市场,诸如以车位配售半山慧豪阁并以先到先得方式认购,向买家提供9成按揭并对加按的两成提供首三年免息供款优惠等等,甚至用抽奖送黄金(头奖黄金100两)展开促销,结果引起买家轮候或市场超额认购,取得满意的效果。

这次循环周期的上升阶段,基本上由3次升浪组成,第一次升浪自1985年至1989年,第二次升浪自1991年至1994年,第三次升浪自1995年至1997年,呈现一浪高于一浪的发展态势。整个阶段长逾10年,贯穿整个过渡时期,成为这一时期香港经济的一个鲜明特色。踏入70年代,香港货运方式发生革命,九龙半岛沿岸的面貌迅速发生巨变。60年代以前,九龙半岛沿岸主要是码头、货仓和船坞。当时,尖沙咀一带是九仓的旧式码头货仓,沿岸而上,在尖沙咀与大角咀之间是众多的码头泊位,供货船和趸船使用。从尖沙咀向东伸延,是著名的蓝烟囱轮船公司的货仓,而尖东红磡一带,则是庞大的黄埔船坞,与港岛鲗鱼涌的太古船坞遥遥相对。沿岸街上,是各种为航运服务的店铺,充斥着麻绳、机械及各种船舶用品,此外就是专供水手使用的酒吧、餐馆。总体而言,未来地产业的发展很有可能是平稳推进,正如长实集团主席李嘉诚在2000年初所说:“事实上,楼价现已稳定下来,经济好转,楼市就会一步步好起来。楼市随经济发展,向好是正常,但我向来强调,楼价大上大落,对任何人都是不好,最好是跟随通胀平稳发展,市民可以负担,发展商也有合理利润。楼价太高与市民的负担能力脱节,香港的竞争力必定受到削弱,整个社会都会有问题。以目前的楼价水平,是有一个安定的基础了,这是处于通缩阶段的情况。当经济发展重现通胀时,楼市也必然是向上发展。展望前景,可以乐观。”1981年4月2日,香港地铁公司以公开招标的形式出售红棉道一幅地皮,面积为13 825方尺,结果以4.8亿元售出,平均每方尺地价高达34 720元,创香港最高地价纪录。如果说红棉道因面积小涉及资金数额不大的话,那么1982年2月12日港府售出的中区新“地王”,则震动整个地产界。早在1981年11月,港府就宣布以公开招标形式售出中区位于康乐大厦以西一幅面积多达14.4万方尺的地王,当时是中巴及小巴在中环的总站,可以说是港岛中环商业核心区的中心,是“地王”中的地王。当时,参加投标的财团包括置地、长江实业、新鸿基地产等大型地产集团。事前有人预测,这幅地王可售出70亿元价格,置地常务董事鲍富达也曾估计,这幅地皮的价值将在75亿元之上。〔5〕后来,地产市道从高峰滑落,结果到1982年2月12日开标时,置地以47.55亿元的高价投得,而长江实业和新鸿基地产分别以43亿和38亿落败。这幅地王平均每方尺地价是32 964元,虽稍低于红棉道地段,但却创下港府官地拍卖的历史新纪录,并成为全球最大宗地产交易。(见表3.3)这座后来被命名为“交易广场”的地产计划分两期进行,先后建成3幢高级商厦,建筑面积达200万方尺,总投资逾80亿元。

随着中区金钟地价、楼价的日渐昂贵,这一时期出现了高层商业楼宇向湾仔、铜锣湾、上环以及九龙尖沙咀扩散趋势,即有所谓“繁荣东移”的说法。在毗邻金钟的湾仔区,开埠初期是著名的春园所在地。在一段相当长的时期中,湾仔曾以红灯区闻名,区内遍布各种夜总会、酒吧、舞厅等娱乐场所,夜店繁多,是灯红酒绿、夜夜笙歌的烟花之地。尤其是骆克道、谢斐道一带,更是五步一楼、十步一阁,成为夜游人士的集散地。交易广场一、二期工程分别于1985年和1988年落成,总共可提供约150万方尺的出租写字楼面积,供超过300家大型国际机构开设办事处。交易广场坐落于中环核心商业区,建有行人天桥与置地旗下其他贵重物业相连,并直通地铁、渡轮及巴士站,交通便利。因此,交易广场一开业,即成为香港的商业枢纽,及中区甲级写字楼租金的指标。1994年初地产高峰期间,交易广场每月每方尺租金曾创下110元的纪录。80年代中后期以来,会德丰系在地产业的重点,是透过改建或重建九仓旗下原有物业,用尽地积比率,扩大集团的优质投资物业规模。首个大型地产重建计划就是雄踞于铜锣湾繁华商业区的时代广场。时代广场旧址是位于铜锣湾霎东街的香港电车公司车厂,早在70年代已列入发展计划,不过当时的计划只是发展一幢小型住宅楼宇,由香港电车公司与会德丰旗下的联邦地产进行。1979年吴光正随包玉刚加入九仓董事局,被委派接手电车厂址的重建发展,吴发现该厂址位于铜锣湾极具发展潜力地区,要求公司重新检讨。1980年及1985年,包玉刚先后收购九仓、会德丰,该项计划便一再押后。和黄把握良机出击,大大减低了土地成本。整项庞大计划,是在黄埔船坞旧址约19公顷(约200万方尺)土地上兴建94幢住宅大厦,共11 224个单位,总楼面面积764万方尺,另有商场面积169万方尺,计划在6年内分12期发展,总投资40亿元。这是香港进入过渡时期以后首项庞大地产发展计划。黄埔花园从1985年4月推出第一期,到1989年8月售出最后一期,历时4年半,每方尺楼面售价从最初的686至717元上升到1 490至1 755元,平均每方尺楼价约1 220元。粗略估计,和黄的总收益高达92亿元,扣除40亿元成本,黄埔花园至少为和黄带来53亿元的巨额利润,这还不算约169万方尺的收租商场面积。难怪和黄总经理马世民说:“It is a wonderful investment”。

与此同时,长实又将收购目标转到在九龙尖沙咀海旁拥有大量土地储备的九龙仓,九仓是置地的联营公司,与置地同属英资怡和旗下的两大主力。李嘉诚看准置地对九仓控制权不足的弱点,大量吸纳九仓股份,后来收购消息外泄,怡和向汇丰银行求助,向李嘉诚斡旋。李即将所持全部九仓股份转售“世界船王”包玉刚,赚取了约6 000万元,全身而退。香港的土地供应中,住宅土地的供应尤其严重不足。从表5.7看,1995年以后放宽的土地供应中,绝大部分是住宅用地,以弥补过去多年的严重短缺。然而,一般而言,从土地拍卖到建成楼宇出售通常需时3年,因而1995年增加的住宅用地要到1998年才能在市场发挥调节需求的作用。换言之,这段时期香港住宅市场的供应仍相当紧缺。而期间港府的公屋建设又因长远房屋策略的实施而长期滞后,赶不上需求。新mg澳门电子游戏新世界发展在经营策略上,是兴建写字楼作出租用途,兴建住宅物业以出售为主,两者互相配合,相得益彰。正因为如此,新世界的综合纯利逐年稳步上升,1973年度新世界纯利为7 200万元,到1981年度已增加到2.46亿元。1981年底,新世界发展市值达43.71亿元,在香港股市中成为仅次于置地、长实的第三大地产上市公司。

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